Model Keuangan KSO — Pergudangan + Perumahan Bertahap, Cikalongsari Karawang

🏭 Zona Pergudangan (12 ha)

📐 Modul Kavling Standar

Lebar bentang (fixed): 23 m — standar rangka baja PEB Indonesia, efisien untuk clear-span tanpa kolom tengah

Kedalaman modul (kelipatan 6m)—

Kelipatan jarak kolom struktur baja standar. Modul default 23m × 36m = —. Pembeli bisa ambil 1 modul (kecil) atau gabung beberapa modul (besar) — fleksibel.

🌍 Lahan & Harga

Harga jual tanah (per m²)—

Comp riil: kawasan pergudangan Kali Malang Karawang ±34ha @ Rp1,3jt/m². Estate berlisensi (KIIC dll) Rp1,5–2,9jt/m² tapi butuh min. 50ha — 12ha ini dijual sebagai tanah zonasi industri biasa.

% Area saleable—

Lebih rendah dari residensial — jalan lingkungan kawasan gudang perlu lebih lebar untuk manuver truk/kontainer 40 feet

Harga tanah jaminan pemilik (per m²)—

Non-kas — lebih tinggi dari residensial (275rb) karena zonasi industri lebih bernilai

💰 Biaya Pematangan Lahan

Biaya infra (per m² total lahan)—

Cut&fill perataan (±Rp50-75rb/m² asumsi timbunan 0,5m) + jalan akses kelas truk + drainase air kotor/bersih + jaringan listrik dasar. Ini estimasi kasar — wajib survey kontraktor cut&fill untuk angka akurat per kondisi lahan riil.

Biaya operasional developer/bulan—

Kantor pemasaran, tim sales B2B, admin, legal — modal awal developer sebelum unit terjual

Durasi siklus jual (bulan)—

🤝 Fee & Bagi Hasil

Developer fee (% revenue)—

Konsultan fee (% revenue)—

Komisi agen (% revenue)—

Marketing & legal (% revenue)—

Sweetener pemilik (% net profit)—

🏘️ Zona Residensial (13 ha) — Bertahap

🏠 Harga & Lahan

Harga jual rumah (per m² bangunan)—

Tipe ekonomi 36/72 — sesuai data pasar Jatisari non-subsidi Rp250-390jt/unit

Biaya konstruksi (per m²)—

% Area saleable—

Rasio bangunan:kavling—

Rata-rata luas kavling/unit—

Harga tanah jaminan pemilik (per m²)—

💰 Biaya & Fee

Biaya infra (per m² total lahan)—

Developer fee (% revenue)—

Konsultan fee (% revenue)—

Komisi agen (% revenue)—

Marketing & legal (% revenue)—

📦 Bertahap: Batch & Lane

Unit per batch—

Jumlah lane paralel—

Tiap lane tetap serial (batch baru dibangun setelah batch sebelumnya laku) — lane jalan bersamaan di cluster berbeda

Durasi per siklus batch (bulan)—

Ops developer per bulan (per lane)—

% konstruksi dari dana konsumen—

Sweetener pemilik (% net profit)—

🏭 IRR Pergudangan (per siklus jual)

—

🏘️ IRR Residensial (per siklus batch)

—

💡 Dua IRR ditampilkan terpisah karena beda tahap & durasi siklus: pergudangan mulai duluan (hasilkan kas lebih cepat, jual mentah tanpa bangun), residensial menyusul bertahap begitu ada bukti demand & kas awal dari pergudangan. Pihak yang terlibat di kedua zona: Pemilik Tanah, Developer, Investor — konsultan & agen dibayar fee tetap (bukan bagi hasil net profit).

🏭 Zona Pergudangan (12 ha) — Jual Kavling Modular

Area Saleable

—

Total Revenue

—

Modal Investor (infra+ops)

—

Net Profit

—

📊 Breakdown Biaya & Fee

Revenue (jual tanah)—

Developer fee (—)—

Konsultan fee (—)—

Komisi agen (—)—

Marketing & legal (—)—

Infra (cut&fill+jalan+drainase+listrik)—

Ops developer (— bln)—

Net Profit—

🤝 Distribusi ke 3 Pihak

🏠 Pemilik Tanah

Nilai tanah (non-kas)—

Sweetener net profit—

—

🏗️ Developer

—

Fee tetap dari revenue

💰 Investor

Modal kembali—

Porsi net profit—

—

Tanpa biaya konstruksi — pembeli bangun gudang/pabrik sendiri di atas modul yang dibeli. Modal investor cuma infra dasar + ops developer.

🏘️ Zona Residensial (13 ha) — Model Bertahap Multi-Lane

Total Unit (seluruh 13ha)

—

Total Batch Dibutuhkan

—

Estimasi Selesai Proyek

—

Modal Konkuren (semua lane)

—

Ekonomi 1 Batch (1 lane, 1 siklus)

Revenue/Batch

—

Modal Efektif/Batch

—

Net Profit/Batch

—

Profit Investor/Batch

—

📊 Breakdown 1 Batch

Revenue (jual rumah)—